库存减压 房企锚定布局三四线城市

　　经历3年多时间去库存“战役”，全国商品房待售面积已回落至2014年9月末(57148万平方米)的水平，创下43个月以来新低。

　　据国家统计局近日发布的数据显示，截至2018年3月末，全国商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。截至2014-2016年末，全国商品房待售面积分别高达62169万平方米、71853万平方米、69539万平方米。

　　库存“减压”意味着近年来从中央到地方接连出台的楼市政策取得应有成效。而从房地产持续、稳定、健康发展的视角来看，“库存”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，对于大中城市和经济基础比较好的三四线城市，接下来要积极去补库存。但其同时提出，东北、西部、西南部分城市目前仍需要继续去库存，政策的差异化还有延续的必要性。“对于房企来说，宏观上的库存不足，也体现为房企自身库存不足。”严跃进说，后续房企应继续在拿地和并购项目上发力，“积极补库存”。

　　“化解房地产库存”

　　在经历2009年政府通过降低购房首付比例、下调存贷款基准利率等措施出手“救市”，国内房地产在迈向“白银时代”的同时，其库存量也在逐年递增。

　　时代周报记者梳理国家统计局数据：2011-2015年末，全国商品房待售面积分别为27194万平方米、36460万平方米、49295万平方米、62169万平方米、71853万平方米，平均每年库存增长1亿平方米。中国房地产业协会原副会长朱中一表示，这还没有包括全国大批在建项目、以及已经卖出土地但还未动工的项目;一些城市前几年开发量过大，使得去库存艰难。

　　库存高压可能带来的后果，让中央把精力更多地关注到了地产行业。2015年12月21日召开的中央经济工作会议明确把“房地产去库存”定为全年五大任务之一。

　　资料显示，2015年，央行和财政部分别发文，松绑二套房贷并减免营业税。央行、住建部、银监会联合发文称二套房首付下调至四成，首套公积金首付三成;与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限从原来的5年降至两年。

　　中央动了真格，地方也在积极响应。除了解禁限购政策，多个城市还从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴及购房落户等环节着手，刺激购房需求入市。比如宁波就将购买二套房的公积金贷款首付比例降至20%，二手房的公积金贷款首付比例降至30%。据悉，2015年已有超过百个城市发布不同力度的公积金松绑政策。

　　三四线迎来政策红利

　　在全国持续去库存过程中，由于买房资金会优先选择一线和强二线城市，这使得不同城市去化效果存在分化。

　　从中央的表态也不难看出“去库存”重点的变化。从2015年中央经济工作会议“房地产去库存”定为全年五大任务之一，到2016年中央经济工作会议特别指出：要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。国务院总理李克强在2017年政府工作报告中也提到，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。

　　这意味着2015-2016年上半年主要是一线和强二线城市“去库存”，到了2016年下半年至2017年，随着上述城市不断出台限购限贷政策，去库存红利才逐步转移到弱二线城市和三四线城市，那里才是房地产库存的主要集中地。

　　2016年9月30日，北京率先出台新的楼市调控新政。紧随其后，天津、武汉、成都、深圳、广州等一线和强二线城市先后出台限购限贷等调控措施。买房资金受此影响而不断外溢到弱二线城市和三四线城市，使后者的去库存速度得以明显加快。数据显示，2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，其中一线城市商品房销量增速为9.0%，二线城市商品房销量增速为27.1%，三四线城市商品房销售面积增速为21.6%。另据克而瑞的数据显示，2017年上半年，三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%，较2016年增长13个百分点。

　　随着三四线城市去库存政策的持续推进，全国商品房待售面积也在逐年刷新历史新低。2016-2017年末，全国商品房待售面积分别为69539万平方米、58923万平方米。截至2018年3月末，全国商品房待售面积仅为57329万平方米，接近2014年9月末(57148万平方米)的水平。

　　2018年3月5日，十三届全国人大一次会议上，李克强总理作政府工作报告指出，过去5年，政府因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。

　　房企调整布局

　　三四线城市持续去库存，也让不少重点布局与此的房地产企业获益。比如碧桂园，2017年，该企业共实现合约销售约5508亿元，同比增长78.34%。据其财报披露，公司近58%的销售来源于三四线城市，较2016年增长5个百分点。

　　保利地产宋广菊也曾表示，目前碧桂园、恒大这几家房企能快速发展除了得益于产品标准化和灵活的民营企业机制外，其大背景是重点一二线城市调控，资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市，其亦因此获得了市场红利。

　　这使得部分房企开始重新调整战略布局，加快对三四线城市的投入。以保利为例，该公司2017年新进入的24个城市中，超过90%以上是三四线城市，如徐州、芜湖、盐城，梅州等城市。具体城市占比上，保利在三四线城市的拓展面积和金额分别占比37%、18%。2015年，这一数字仅分别为15%和7%。而从城市销售业绩结构来看，保利地产2017年三四线城市销售占比升10个百分点至18%。

　　新城控股和绿城中国也在近年来不断加大对三四线城市的投资，尤其是在长三角区域，在2017年新增土地中三四线城市占比中别分为62%、42%。另据中国指数研究院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。此外，在一线和强二线城市供地减少的大背景下，2018年3月，三四线城市经营性用地成交金额达2260亿元，同比增长123%，远高于一线的101亿元、二线1237亿元(克而瑞数据)。

　　不过，在布局三四线城市的问题上，房企们仍未达成共识。深圳控股董事局主席吕华表示，2017年三四线确实是火了一把。但三四线城市本身人口是净流出的。从刚需的角度看，很多三四线是供过于求了，所以，这些城市的回暖是短暂性的。

　　“过去大家都不屑去三四线，现在三四线的竞争异常激烈，而且程度非常可怕。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示，但毕竟三四线市场有限，市场持续涨价我觉得没有保证。

　　另一种观点则认为，三四线城市也不能“一概而论”去否定。一位央企地产公司投资部的人士向经济观察报表示，房企目前关注的“三四线城市”有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中;二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。